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原料產地:德國

商品產地:德國

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新聞新知:

html模版天津爛尾樓成“香餑餑”地產大鱷加速重兵搶食 ——鳳凰房產北京
5月28日上午,在天津市武清區剛開盤的某一項目售樓大廳內,人頭攢動,氣氛火熱,項目沙盤周邊圍滿瞭人。一名購房者因為沒有選到心儀房屋而埋怨道:“咱們這不就是過來搶剩飯的嗎?”另一位與他同行的購房者自我安慰地說:“能搶到剩飯就不錯瞭。”

??開盤幾個小時,這個樓盤就已銷售近一半。一名置業顧問一邊拿著手機向客戶介紹情況,一邊復印材料。即便客戶想看樣板間,也得自己去看。

??這僅僅是當前天津樓市火熱的一個縮影。與之相伴的是,天津爛尾樓也成瞭香餑餑。5月12日,融創中國斥資102億元收購瞭天津最大體量的爛尾樓“星耀五洲”,此消息一出,業內震驚。此後不久,藍光發展又斥巨資拿下瞭陽光新業的楊柳青項目。

??如果放在過去,大傢一提及爛尾樓,似乎就直接與“鬼樓”、半截樓甚至房地產泡沫聯系在一起。這些爛尾樓也成為城市化進程中不那麼光彩的一幕。

??然而,這些城市中的“瑕疵”如今為何成為搶手貨?目前,天津到底有多少個類似的爛尾樓?隨著地產大鱷強勢入駐,這些大型爛尾項目又將如何被盤活?《每日經濟新聞》記者近期歷時一周,實地走訪瞭天津市以前的爛尾樓盤中的18個。

??爛尾樓“起死回生”

??蒙蒙的細雨,夾雜著魚腥味,從空中落下。放眼望去,位於津薊高速九園出口大約一公裡熱賣的珠江京津國際城工地,三排隻有水泥外墻的高層建築,被魚塘包圍著,顯得與周邊的環境格格不入。

??從遠處可以看到,有兩三個建築工人在粉刷著最靠前樓體的外墻。在通往項目的泥濘道路上,到處佈滿水坑,有些大的水坑人隻能跳越過去。《每日經濟新聞》記者從一處塌陷的圍墻進入該工地,裡面到處散落著建築垃圾,空洞的樓體,偶爾穿過一股冷風。

??上述項目附近的一位居民向《每日經濟新聞》記者證實,他傢親戚在售樓處工作,該項目前幾年已經停工,但由於去年房地產市場**,目前該樓盤已經售空。

??不過,記者在致電該項目售樓處後獲悉,由於寶坻即將建成的高鐵,曾經停工的項目於2017年3月25日開盤,總計有800多套房,目前還剩下200套左右。

??資料顯示,上述項目占地14萬平方米,總建築面積33萬平方米,規劃總戶數2453戶,開發商為天津珠江京津房地產**有限公司,其股東之一就是廣東珠江**股份有限公司。

??去年12月份,《每日經濟新聞》記者曾經深度報道過位於天津航母公園附近,由泰鵬紅灣置業開發的大型高端爛尾項目至今仍無人問津。

??與這裡冷寂相對應的是,相距僅7公裡的景瑞·英郡項目,去年底被一傢房地產巨無霸收入囊中。資料顯示,天津景瑞·英郡項目計劃分四期發展,被收購時一期及二期已經竣工。

??《每日經濟新聞》記者進入工地與一、二期之間的圍擋門,裡面熱鬧非凡,運送建築材料的車輛源源不斷,一股濃重的水泥粉末氣息直入鼻腔。

??一位建築工人告訴記者:“項目在施工中,目前地基暫未完成。”在圍擋墻上,記者看到一則工程突擊隊的求職信息。

??5月的雨後,晴天總是炙熱難耐,南開區的弘澤建築項目工地內同樣是熱火朝天。據一位知情人士介紹,弘澤建築項目已有接盤方。《每日經濟新聞》記者現場看到,工人正在粉刷墻壁。

??在弘澤的另一個項目,也就是濱海新區的弘澤城一期內,高溫和海風,讓空氣中彌漫著塵土。一期的隔壁就是項目二期工程,大門緊閉的院子裡,矗立著十幾棟封頂和未封頂的樓房。

??濱海新區的弘澤城、南開區的弘澤建築,讓弘澤這個開發商在天津可謂人盡皆知。據瞭解,弘澤城(一期)的物業和相關配套設施已由濱海新區建交局解決。

??據一位一期業主和二期建築商海天建築的一名工作人員向《每日經濟新聞》記者介紹,二期項目可能很快就由北京的八大處(控股集團)接管。不過,此事記者尚未從八大處(控股集團)處得到證實。

??除此之外,《每日經濟新聞》記者還瞭解到,近來較為出名的爛尾並購項目,如龍湖在武清區收購的地塊,目前在處理後續手續;路勁收購的矽谷港灣,已經開始售賣,最早的一期項目將在2018年6月份左右交房;藍光發展收購陽光新業的楊柳青地塊,正在對接中。剩餘的其他爛尾樓,記者也不斷聽到消息稱有開發商在接洽。

??“爛尾樓”占市場存量10%

??在今天,國內多個城市依然有不少爛尾樓,這甚至成瞭當地一“景”。如廣州中水大廈、北京國盛中心、南京江北福潤廣場、西安三安大廈、河南“中原之門”等都曾是當地知名的爛尾樓。

??在《每日經濟新聞》記者走訪的天津市16個區中的10個區裡,經過初略統計最少有18處爛尾項目,整個天津的爛尾樓恐怕不止這個數。

??熟悉天津房地產市場的天津財經大學一位不具名教授向《每日經濟新聞》記者透露,根據他們的研究統計,目前天津爛尾樓大概占整個市場存量的10%。

??5月10日,珠海市住規建局、國土資源局印發瞭《關於加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實施意見》,宣告“爛尾樓”改造有瞭新政。

??目前,天津尚無此類明文規定,但種種跡象表明,天津爛尾項目的推進已經在加速。近年來,一二線城市的土拍市場不斷升溫。在天津,從2016年開始至今,土地價格上漲瞭3到5倍。隨著獲取土地成本的不斷升高,更多房企開始合作、並購。截至目前,全國樓市已有超過55個城市發佈各種調控政策160多次。未來,地產行業洗牌將會愈演愈烈,並購重組將成為常態。

??南開大學中國市場與不動產研究中心副主任周京奎教授接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,接盤爛尾樓主要是考慮成本,目前市場正在處於調控期,新建商品房受限,樓面地價比較高,商品房的售價可能無法預期。

??接收舊盤處理會有成本上的降低,舊盤繼建之後的商品房定價和新建商品定價是否有不同的方式?二手房的價格政府是不限制的,如果是參照二手房的價格定價,舊盤就有優勢瞭。已經達到預售條件的,可能不受價格調控的約束。這樣的話對企業來說將會有較大的競爭力。

??天津財經大學一位不具名教授表示,應該說這次新政的調控加碼力度非常大,一直加碼到場外配資。這個與之前不同,查場外配資查的就是銀行的各種理財的通道,借助於信托把資金引向房地產,然後向他們提供8~10%的融資成本的資金。小開發商資金渠道比較窄,依托銀行和影子銀行的資金渠道比較單一,會有極大的壓力。有可能出現兩個結果,爛尾和被收購。這個時候顯然強化瞭大房企的優勢。

??京津區域價值重構

??京津冀協同發展已成為國傢重大戰略之一。“十三五”時期,京津冀協同發展進入縱深推進的關鍵階段,天津定位為一個基地三個區,即全國先進制造研發基地、國際航運**區、金融創新示范區和改革開放先行區。

??據《天津日報》報道,京津雙城聯動發展,是京津冀協同發展的起勢之戲、重頭之戲。天津將主動承接非首都功能疏解。

??京津城際高鐵聯通於傢堡段正式開通,使得雙城**區1小時交通圈形成,初步實現瞭京津兩地同城效應。京臺高速公路天津段、京秦高速公路天津段、唐廊高速公路天津段一期工程的基本建成,一批京津之間的“斷頭路”、“瓶頸路”被打通。兩地之間的空陸、空海聯運全面強化。

??天津在京津冀一體化發展的大背景下,有國傢中心城市定位,人口流入第一等諸多利好因素,這些對天津的經濟和樓市構成有力支撐。

??優客工場創始人、鴻坤集團高級合夥人、執行董事毛大慶坦言,過去30多年,北京強大的資源賦能帶來的城市吸納能力,使得天津“燈下黑”,京津兩地聯動的價值未發揮出來,但隨著京津冀一體化,京津兩城可以對話瞭。

??知名財經評論傢葉檀也曾表示,天津的定位不是北京的後花園和承接地,而是未來與北京形成同城經濟圈。而這也是業內的共識,即天津不再是北京的附屬品,而是正在日益崛起,大有躋身一線城市之勢,天津樓市發展**不可估量。

??京滬深是目前我國房價最高的一線城市,高昂的房價正好與人口流入量相對應。而在一線城市之後,天津的人口流入量位居全國第五,外來人口達到瞭520萬,比廣州多出瞭20多萬。過去4年間,常住人口增量絕對值的前三位分別是天津、北京和重慶三大直轄市。其中,天津過去4年間增加瞭192萬常住人口,位居榜首。

??大量外來人口的湧入,意味著城市化進程加快,更多的勞動力,更多的住房需求和樓市購買力。

??值得關註的是,在各大一線城市落戶門檻高企的背景下,天津相對寬松的積分落戶條件給大批外來人口提供瞭一個難得的機會。

??天津財經大學前述不願具名的教授告訴《每日經濟新聞》記者,天津市未來的房地產發展肯定是環城四區和遠郊,每個區都已經逐漸形成瞭自己的獨特優勢,而且市內許多公共服務已經向外轉移。

??克而瑞的統計數據顯示,受政策調控影響,天津4月供應、成交雙雙下滑。新盤供應速度放緩,開盤加推項目基本售完,在售項目一房難求。市場嚴格執行限價,開發商不願意調價,但受政策影響不得不賣。

??由於新房供應短缺,天津市場出現二手房和新房倒掛現象,二手房成交量和價格均上漲。

??記者實地走訪瞭解到,由於天津市嚴格控制新房的備案價,導致市場出現房價倒掛的現象,一些新盤的售價低於周邊樓盤二手房的價格,許多新開盤項目銷售較為**。



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